當(dāng)今,海外成熟經(jīng)驗(yàn)已然表明,在存量地產(chǎn)時(shí)代,房地產(chǎn)的金融化將進(jìn)一步走向縱深,會(huì)出現(xiàn)更為成熟的金融體系來承載存量。而REITs(RealEstateInvestmentTrusts),即房地產(chǎn)投資信托基金,則是整個(gè)房地產(chǎn)金融化進(jìn)程中最重要的一環(huán)。
REITs的美國(guó)往事,從稚嫩走向成熟
上世紀(jì)70年代末、80年代初,美國(guó)因長(zhǎng)期積聚的房地產(chǎn)泡沫破裂而爆發(fā)了一次大規(guī)模的儲(chǔ)貸危機(jī),眾多中小型銀行倒閉,還拖垮了很多大型銀行。為了處置由此產(chǎn)生的大量不良資產(chǎn),美國(guó)不得不成立資產(chǎn)重組托管公司(ResolutionTrustCorporation,RTC)。RTC的成立對(duì)于公募REITs的誕生是一個(gè)很大的推動(dòng)力。
雖然早在60年代美國(guó)就已產(chǎn)生第一個(gè)REITs體系,但當(dāng)時(shí)還是私募REITs。RTC成立后需要處置大量抵押的房地產(chǎn),一些嗅覺敏銳的投行人士借此游說一些長(zhǎng)期資金推動(dòng)私募REITs走向公募化。從而標(biāo)志著美國(guó)從傳統(tǒng)REITs走向現(xiàn)代REITs。也是因?yàn)楣糝EITs的推出,降低了普通民眾投資房地產(chǎn)的門檻,也大大加快了RTC處置不良的進(jìn)度。當(dāng)時(shí)收購(gòu)這些房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格較低,從長(zhǎng)期來看REITs升值的空間很大。由此投資人得以共享REITs升值的利益,同時(shí)還幫國(guó)家化解了一場(chǎng)資產(chǎn)的危機(jī)。
對(duì)此,愛房籌董事長(zhǎng)陳宏楷分析指出:“作為發(fā)展了快60年的成熟房地產(chǎn)金融產(chǎn)品,REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)是現(xiàn)金流穩(wěn)定的收益型房地產(chǎn),在投資屬性上具有很強(qiáng)的防御性,是大類資產(chǎn)配置的重要組成部分。REITs不僅是機(jī)構(gòu)投資者,如保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金、退休計(jì)劃、主權(quán)基金、共同基金等的投資方向,也是個(gè)人投資者進(jìn)行資產(chǎn)配置的有利工具。"
據(jù)了解,愛房籌自創(chuàng)立以來,便積極踐行著國(guó)務(wù)院“樓市新政”中關(guān)于“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)"重要試點(diǎn)實(shí)踐工作。愛房籌不僅積極投身于國(guó)務(wù)院關(guān)于“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)”的重要試點(diǎn)實(shí)踐工作。同時(shí),其在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域,也已逐漸探索出了一條成熟有效的模式,不僅開創(chuàng)性地將“eREITs”落地中國(guó),并通過“大幅度提高流動(dòng)性”實(shí)現(xiàn)了其本土化的迭代升級(jí)。
REITs的中國(guó)拓荒,走過荊棘,邁向坦途
目前,我國(guó)的資產(chǎn)證券化大致處于美國(guó)上世紀(jì)八十年代的水平,造成國(guó)內(nèi)外資產(chǎn)證券化差距的主要原因,是國(guó)內(nèi)暫無促成REITs成熟的市場(chǎng)環(huán)境――缺少針對(duì)REITs的專項(xiàng)法律法規(guī)、無稅收優(yōu)惠等。
隨著我國(guó)監(jiān)管部門一系列政策的改革與發(fā)布,2017年1月23日,廣東省人民政府辦公廳發(fā)布《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》(下稱“實(shí)施意見”),《實(shí)施意見》明確,加快培育和發(fā)展廣東省住房租賃市場(chǎng),構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房制度,到2018年,基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。此外,分別從培育供應(yīng)主體、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)、提供金融支持等方面進(jìn)行了細(xì)化?!秾?shí)施意見》提到,鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍,利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù);鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫(kù)存商品住房;引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作,發(fā)展租賃地產(chǎn)。
REITs模式在中國(guó)的發(fā)展也進(jìn)入了全面提速階段。當(dāng)前,我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存巨大,2015上半年中國(guó)20大城市的商業(yè)物業(yè)存量已經(jīng)超過9700萬平方米,預(yù)計(jì)到2018年,將有6146萬平方米的可見新增供應(yīng)量。因此,發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)便成為幫助消化庫(kù)存,促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型,推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)供給側(cè)改革的有力抓手。
陳宏楷與愛房籌,懷揣使命與責(zé)任的逐夢(mèng)之旅
作為國(guó)內(nèi)eREITs模式的先行者和引路人,愛房籌創(chuàng)始人陳宏楷借鑒美國(guó)FundriseIncomeeREIT的成功經(jīng)驗(yàn),將eREITs模式落地中國(guó),并在本土化實(shí)踐中進(jìn)行革新突破,實(shí)現(xiàn)了全球領(lǐng)先的流動(dòng)性和靈活性。陳宏楷指出:“eREIT在中國(guó)的創(chuàng)新落地不是簡(jiǎn)單的拿來主義,以國(guó)家政策為導(dǎo)向立足頂層設(shè)計(jì),扎穩(wěn)風(fēng)控的籬笆惠實(shí)廣大投資者,這是我們的使命,更是助推中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的本土企業(yè)責(zé)任。”
愛房籌陳宏楷:eREITs模式本土化是創(chuàng)新更是匠心
愛房籌董事長(zhǎng)陳宏楷
實(shí)際上,愛房籌創(chuàng)始人陳宏楷早年曾長(zhǎng)期擔(dān)任大型國(guó)有銀行的行長(zhǎng),參與處置過眾多的房地產(chǎn)金融資產(chǎn),擁有豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。在離開銀行之后,在2008年金融危機(jī)前后通過個(gè)人投資的方式,選擇在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)和一級(jí)半市場(chǎng)上逆向投資了大量的房地產(chǎn)資產(chǎn),以其敏銳的商業(yè)眼光獲得了巨大成功。然而,陳宏楷坦言:“對(duì)于資本的追逐不是人生的唯一,懷揣夢(mèng)想是件幸福的事情,而實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的過程才是個(gè)人社會(huì)價(jià)值的最大彰顯。”
于是,陳宏楷在中山大學(xué)攻讀EMBA課程的過程中,結(jié)識(shí)了長(zhǎng)期關(guān)注國(guó)外房地產(chǎn)證券化并有著深入研究的伙伴。由于對(duì)一些創(chuàng)新的模式和方法,特別是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的過程中的應(yīng)用倍感癡迷。在反復(fù)思量之后,再次選擇創(chuàng)業(yè),創(chuàng)立愛房籌,以眾籌方式綜合利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)手段和模式創(chuàng)新,進(jìn)行房地產(chǎn)資產(chǎn)的證券化創(chuàng)新實(shí)踐,開始REITs模式中國(guó)版的全新探索。
陳宏楷:eREITs在路上,唯有匠心,方達(dá)致遠(yuǎn)
愛房籌董事長(zhǎng)陳宏楷表示:“對(duì)于房企而言,利用REITs融資有多項(xiàng)優(yōu)勢(shì),不僅可以在傳統(tǒng)融資途徑受阻的情況下拓寬渠道,并且可以有效改善融資結(jié)構(gòu),降低債性融資的依賴程度,降低行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn);REITs還可以幫助房企實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表和合理節(jié)稅,同時(shí)盤活存量物業(yè),加速輕資產(chǎn)化的轉(zhuǎn)型。其次,對(duì)于投資者來說,REITs為其提供了一種高流動(dòng)性、低門檻、長(zhǎng)久期,兼顧較低風(fēng)險(xiǎn)和較高收益率且與其他資產(chǎn)相關(guān)性較低的穩(wěn)定投資標(biāo)的選擇,并且與直接投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)相比,投資REITs有效規(guī)避了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。更重要的是,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,REITs令其與資本市場(chǎng)結(jié)合,可吸引長(zhǎng)期穩(wěn)健投資者的參與,利于平抑市場(chǎng)波動(dòng),有效抑制市場(chǎng)流動(dòng)性對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短線投機(jī)炒作,讓資金投入能得以被市場(chǎng)有效利用。"
當(dāng)前,2017年新春伊始,陳宏楷和他的愛房籌正在繼續(xù)加速eREITs在中國(guó)的生態(tài)布局,陳宏楷認(rèn)為:“面對(duì)每年新增規(guī)??蛇_(dá)千億級(jí)的REITs產(chǎn)業(yè),eREITs在中國(guó)的發(fā)展還有很多可能性。由于國(guó)內(nèi)的REITs還處于發(fā)展的初期,一般都是由一些房地產(chǎn)企業(yè)自己出手進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),大眾還未能涉及其中,這便意味著還存在巨大的發(fā)展空間。對(duì)此,愛房籌憑借獨(dú)家的房地產(chǎn)資產(chǎn)渠道,以及較低的成本和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的支撐,從而實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)資產(chǎn)投資的普適化和大眾化。正所謂獨(dú)樂樂不如眾樂樂,一份事業(yè)可以提升大眾生活的幸福指數(shù),這才是每一個(gè)創(chuàng)業(yè)者應(yīng)持的初心?!?/p>
可以看到,中國(guó)的經(jīng)濟(jì)改革在路上,eREITs的本土化發(fā)展在路上,陳宏楷和他的愛房籌亦在路上,也許現(xiàn)在愛房籌所做的還只是冰山一角,但格局決定結(jié)局,eREITs的大場(chǎng)面已逐漸照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。正如陳宏楷所言:創(chuàng)新不是“蒙眼狂奔”,eREITs的本土化拒絕投機(jī),唯有匠心,方達(dá)致遠(yuǎn)。
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